相続登記とは、土地や建物の不動産所有者が亡くなった場合に、その名義を相続人に変更する手続をいいます。
不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されていますが、不動産を相続した人は相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる相続登記を申請する必要があります。
従来、相続登記は義務ではありませんでしたが、相続登記の申請を義務化する改正法が令和6年（2024年）4月1日から施行されました。
早めの対応が必要となってきています。
なぜ相続登記申請が義務化されたのでしょうか。
近年、不動産（土地・建物）を先代や先々代の名義のまま放置されるケースも多くが数多く存在しており、放置された空き家・空き地を原因とした「失火」「倒壊」などのトラブルなど「所有者不明土地問題」として社会問題にもなっています。これまでは手続きを行わなくても特に罰則はありませんでしたが、今後は正当な理由なく申請を怠った場合、罰則が適用されることになります。申請の中には過去の相続分や未登記の建物についても義務化の対象となっています。
相続登記の義務化とは
■ 不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合にはペナルティが課されます。
→ 10万円以下の過料
■ 令和6年4月1日以前に発生していた過去の相続分も義務化の対象として適用されます。
→ 施行日または不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から3年以内に申請する義務があります。
→ 正当な理由なく期限内に申請しなければ、10万円以下の過料が課せられます。
■ 相続を令和6年4月1日以前にしていた場合の申請期限は令和9（2027）年3月31日までに登記する必要があります。
「不動産を相続したことを知ったとき」とは、被相続人が死亡した事実を知っていて、自分が不動産を相続して所有者となった日のことを指します。つまり、自身が相続人であることを認識していても、相続財産に不動産があることを知らない場合や、不動産の所有者である被相続人が亡くなったことを知らなかったり、亡くなったことは知っていても、その方が不動産を所有していることを知らない場合には、相続登記の義務は発生しないことになります。過料は罰金や科料とは異なり犯罪ではありませんので、前科というわけではありません。
相続登記をしていない時の問題点
不動産の相続問題が複雑になって相続登記が困難に
先祖数代にわたって相続登記をせずに放置してあった場合、不明確なまま不動産を所有する推定相続人が増えていきます。それが先代、先先代にわたると親族間の関係性が薄くなり、相続人の数が増えて時間と手間がかかるだけでなく、もし遺産分割に納得しない人が現われてしまった場合、手続きが進まなくなる場合があります。相続登記を長期間に渡って放置すると、専門家でも対応が困難になることがあるため早めに対処することが重要です。
不動産の所有権が不明確になってしまうと売却や抵当物件として利用できない
相続登記を放置していると登記簿上の所有者は亡くなった方のままとなっていた時、不動産を売買したり土地に建物を建てて融資を受けたりするときには、実際の所有者と登記簿上の所有者は必ず一致していないといけないので、相続登記をしないまま手続きを進めることはできません。
相続税の計算の困難や節税が困難になることも
相続税の計算は相続財産の評価額に基づいて行われています。所有不動産を正確に把握できない場合、相続税の正確な申告や納付が難しくなることも。不動産について遺産分割が決まっていない際、配偶者控除や小規模宅地の特例など、本来なら受けられるはずの適用がされず、納める相続税を節税することができなかったり、知らないままという場合もあります。
相続登記の申請が義務化されることとなったことで、なるべく早い対応をおすすめします。
相続登記申請の流れ
相続登記に必要な書類を揃えます
相続登記に必要となる書類は、相続のパターンによっても異なる場合があります。法務局に提出する申請書などご自身で作成いただくもの、役所などで取り寄せをおこない収集する書類があります。
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
- 相続人の現在の戸籍
- 被相続人の住民票除票/戸籍の附票
- 不動産を相続する相続人の住民票
- 相続人全員の戸籍（謄本/抄本）
- 遺産分割協議書
上記の書類は基本のものですが、相続のパターンによって他にも印鑑証明書や、相続関係説明図、収入印紙などさまざまな書類が必要になります。
相続人の確定と必要書類の収集
親から子へ相続をする場合でも、戸籍を確認してみたら家族も認識していなかった思わぬ相続人が判明することがあります。相続人が存在しないかを書類で確認したうえで、誰が遺産を相続するのか確定させておきます。
相続人が複数人存在する場合や遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成し、遺産分割協議書には相続人全員の署名・捺印（実印）が必要です。相続登記の際には全員の印鑑証明書も添付する必要があります。
相続登記申請書の作成
相続用の登記申請書は法務局、または法務局ホームページからフォーマットをダウンロードすることができます。
必要事項を記入のうえ申請書を作成します。その中には登録免許税を計算し、その金額も記載する必要があります。
登録免許税の納付・書類の提出
不動産を引継ぐ人が、必要書類を管轄の法務局へ持参または書留郵送で提出します。登録免許税は収入印紙で納付します。遺産分割協議によって誰が不動産を引き継ぐかが決まった場合、その人が法務局での手続きすることになります。遺言書があり、その中で不動産を取得する人が指定されている場合や相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要となります。
相続登記は必要書類を集めて、登録免許税を計算し必要事項を記入して申請書を作成するという流れで進められます。しかし、上記の内容以外にも必要な資料の収集やその書類の作成などが出る可能性があります。お気軽にご相談ください。
相続人が決まらなかったらどうなるのでしょう？
遺産分割協議がまとまらない
相続人が多いのに、相続人の調査や連絡が取れない
こんな時にどうしたらいいの？
不動産の相続人がスムーズに決まるならば問題はないのですが、誰が相続するか確定できず揉めてしまうケースや手続きに非協力的な人などですと、決着までに何年もかかってしまい、もしかしたら3年以内に間に合わないこともあるかもしれません。
「相続人申告登記」という簡易な登記の制度が新しく作られました。
より簡単に相続登記義務を履行することができるように、遺産分割協議が長引いてしまっても相続登記義務を回避できる「相続人申告登記の申出」の制度が2024年4月1日から開始されました。
この制度を利用して、不動産の所有者（登記名義人）について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、それで相続登記の義務を一応果たしたものとしてみなされたことになります。
この制度では、簡単に言うと「自分が相続人です」と法務局に申請することにより、相続登記申請の義務を履行したことにしてもらえます。
ひとまず、
●膨大な戸籍謄本や書類をすぐに取り寄せる必要がないこと
●相続人の一人が単独で申出することも可能
●この時点での費用もかかりません。
となり何らかの事情ですぐに相続登記を申請できない場合でも、過料の支払い義務からとりあえず回避できます。
しかし、相続人申告登記を申出をしたとしても相続登記自体は終わっていません。この申出は「私は登記名義人の相続人のひとりです」と名乗りでているだけなので、不動産の所有権を取得したことにはなりません。最終的には相続人全員で遺産分割協議を行って、正式な相続登記を申請する必要があります。
そして申出費用がかからないにせよ、戸籍謄本代などの費用がかかったり、登記簿に住所氏名が載ることで、固定資産税の請求などの対応が必要になることも。なおかつ遺産分割協議が済んだら改めて登記をしなくてはならず、二度手間となる可能性もあります。
相続人申告登記は、相続登記に必要な戸籍謄本の収集や法務局に提出する遺産分割協議書の作成もできる登記のプロフェッショナルである司法書士が代理人として申請することも可能です。ご相談いただいたケースに合わせて適切なサポートをご提案いたします。
相続登記の申請をサポートいたします。
今回の義務化では過去の相続した不動産も対象になるため、その不動産が未登記の不動産かどうかを確認し、未登記であれば早めに登記を済ませておくとスムーズです。
前述しましたが、令和6年4月1日以前に相続していた不動産の場合、相続人は改正法の施行日または不動産の相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
相続しているが、相続登記していない場合は、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内（2027年3月31日）までに、相続登記が必要です。
所有者不明の土地などが増加する問題を解消するために施行された相続登記の義務化です。義務化となったからには必ず登記もしくは何らかの手続きを行わなければなりません。
しかし相続登記の手続きが難しく、必要書類の取り寄せなどの準備や申請に手間がかかるのが誰もが感じる難点ではないでしょうか。登録免許税の計算や金融機関や法務局に問題なく受理される遺産分割協議書の作成など、専門知識が必要になります。
「時間がない」「必要な書類がわからない」「手続きの手順など自分でやるには難しい」など不安に思う方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
まずはお問い合わせください。ご相談は無料です！
